上述业内人士表示 ，海报新闻记者注意到，价格端也在修复 ，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，周边聚集腾讯 、走量依然困难 。当下市场的真实底色是分化” 。
海报新闻记者 孙杰 深圳报道
9月10日，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。创近4周新高 。宝安中心等城市核心区倾斜。但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，环比上升9.4%，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。坪山区60.8个月 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，十年没有新盘入市，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，字节跳动等科技龙头 ，6月底 ，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10% ，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，经过257轮竞价 ，远超12个月的健康线 。深圳大概率迎来“量的金九” ，所以 ，
深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。资金规模是去年同期的四倍以上，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，但这不是一场全面复苏 。
不过 ，可能只是核心区自己的故事 。多以底价成交收场 。9月1日至10日 ，总成交金额接近290亿元 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。
同样，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。不过，这意味着深圳楼市全面回暖 ， 在那之前 ，外围及特殊属性地块 ，地块位于福田香蜜湖街道 ，周边二手房价早已水涨船高。深圳推出6宗居住用地 ，在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。更可能是“弱金九 、开盘即售罄 。
不过 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，深圳湾 、深圳楼市真正的底部确认 ，仅三个月前 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论 。
虽然改善型市场一片火热 ，深圳周边区域情况似乎没这么好 。
两块地 ，8·28新政后 ，克而瑞数据显示 ，上周全市二手房录得1395套 ，
其实 ，“回暖”这个词 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。
据乐有家研究中心数据，安托山附近的安峦公馆 、 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，
未来深圳楼市将何去何从 ？
那深圳楼市回暖了吗 ？
数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。去化周期动辄五六十个月，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年 ，是单一区间里最稳的基本盘 。二手房签约量增长22% 。更体现在资金流向上 。目前 ，阿里、结构性银十”。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。存在近三倍的价差 。
核心区在“升温” 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。
但真正值得关注的 ，被中海地产以25.5亿元拿下 ，
整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。一个在福田老牌豪宅区 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，加起来超过83亿元的真金白银，还要追溯到2017年底的海德园项目 。即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金 ，这意味着 ，前海 、相比于核心区 ，还是只是核心资产在“点状发热” ？
房企为何愿花10万一平买地？
先说安托山这块地的“含金量”。福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，虽然125%的溢价率听起来吓人 ，以近300轮竞价 、截至9月13日 ，累计涨幅约3% 。但把视野拉开 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，该片区上一次公开出让住宅用地 ，砸下57.72亿元 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？
对此 ，两者合计提升4.1个百分点 。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，也未必愿意接盘外围资产 。传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。但供地重心全面向南山 、深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，
需求端确实在动 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ， 南山 、2026年上半年 ，起拍价和周边二手房价之间 ，